Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23) klargestellt, dass Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis haben, wenn sie durch die Untervermietung Gewinn erzielen. Damit stärkt der BGH die Rechte der Vermieter und präzisiert die Grenzen des § 553 BGB.

Worum ging es im Fall?

Ein Mieter in Berlin untervermietete seine Zweizimmerwohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis des Vermieters.

Die Eckdaten:

• Miete des Hauptmieters: 460 € netto kalt
• Untermiete: 962 € netto kalt (insgesamt 1.100 € inkl. Betriebskosten)

Der Mieter erzielte daher mit der Untervermietung einen monatlichen Gewinn von 502 €.

Zu erwähnen ist hierzu noch, dass der BGH über die Frage, ob bei der Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar zu berücksichtigen sind, nicht entscheiden hat, da das Landgericht bereits rechtsfehlerfrei festgestellt habe, dass im konkreten Fall keine Zusatzleistungen vorgelegen haben, die die Differenz zwischen Miete und Untermiete rechtfertigen.

Trotz Abmahnung setzte der Mieter die unzulässige Untervermietung fort. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgerecht.

Die Vorinstanzen entschieden unterschiedlich – der Fall landete schließlich vor dem BGH.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH bestätigte die Kündigung und entschied:

1. Kein berechtigtes Interesse bei Gewinnerzielung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB)

Ein Mieter hat nur dann Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat – etwa wegen Veränderungen seiner Lebensumstände.

Dies umfasst nach der Rechtsprechung nicht die Absicht, Gewinn zu erzielen, oder

Einnahmen zu generieren, die über die eigenen Mietkosten hinausgehen.

Die Untervermietung soll dem Mieter helfen, die Wohnung trotz veränderter Lebenssituation zu behalten – nicht zu wirtschaftlichen Zwecken dienen.

2. Pflichtverletzung: Untervermietung ohne Erlaubnis

Da der Mieter hier ohne Erlaubnis und zudem mit Gewinnerzielungsabsicht untervermietete, lag eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor.

Die Kündigung war wirksam.

3. Untermieter vor überhöhten Mieten geschützt

Der BGH betonte, dass diese Rechtsauffassung auch dem Schutz der Untermieter dient, damit keine überhöhten Untermieten verlangt werden.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Für Mieter:

• Eine Untervermietung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig.
• Der Anspruch auf Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (z. B. beruflicher Ortswechsel, finanzielle Entlastung).
• Gewinnerzielung ist kein solches Interesse.

Für Vermieter:

• Es besteht keine Pflicht, eine Untervermietung zu gestatten, wenn der Mieter durch die Untervermietung Gewinn erzielt.
• Bei unerlaubter Untervermietung kann eine Kündigung gerechtfertigt sein.
• Vermieter sollten bei Verdacht auf gewerbliche oder überteuerte Untervermietung frühzeitig reagieren (z. B. Abmahnung).

Fazit und Ausblick:

Die Untervermietung dient der Sicherung der Wohnsituation des Mieters – nicht der Gewinnerzielung.

Wer seine Wohnung zu deutlich höheren Preisen weitervermietet, kann sich nicht auf § 553 BGB berufen und riskiert die Kündigung.

Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass automatisch ausgeschlossen ist, dass ein Mieter zu einem höheren Mietpreis als dem, den er selbst bezahlt, untervermieten darf. Stellt der Untervermieter zusätzliche Leistungen wie Mobiliar, Internetzugang etc. zur Verfügung, kann sich eine andere Bewertung ergeben. Die Frage ob und zu welchem Preis untervermietet werden darf, bleibt damit -wie so oft- eine Abwägung im konkreten Einzelfall.

Tobias Hilt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart