Die Entscheidung:
Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung (Urteil vom 14.04.2023 – 73 C 29/22, ZWE 2024, 54) Ausführungen zur Nichtigkeit von Beschlüssen gemacht, die auf einer Versammlung gefasst wurden, die von einer unzuständigen Person einberufen wurde.
Das Amtsgericht grenzt dabei ab, ob die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die „absolut unzuständig“ war (im Fall war dies ein Verwalter, der gar nicht gewählt worden war) oder von einer Person einberufen wurde, die grundsätzlich berechtigt gewesen wäre, eine Versammlung einzuberufen, z.B. ein Verwalter mit abgelaufener Bestellungszeit oder ein Mitglied des Verwaltungsbeirats.
Bedeutung für die Praxis:
Die Unterscheidung zwischen nichtigen und nur anfechtbaren Beschlüssen ist wichtig. Anfechtbare Beschlüsse können zwar fehlerhaft sein. Sie werden aber bestandskräftig (und damit im Nachhinein nicht mehr angreifbar), wenn man dagegen nicht rechtzeitig eine gerichtliche Anfechtungsklage einlegt.
Für Laien ist es oft schwer, zwischen nichtigen und nur anfechtbaren Beschlüssen zu unterscheiden.
Tipp:
Es ist empfehlenswert, im Zweifel unbedingt anwaltliche Beratung dazu einzuholen, ob die Fristen einer Anfechtungsklage (in der Regel ein Monat ab Verkündung von Beschlüssen in der Eigentümerversammlung) eingehalten werden müssen oder ob es sich um nichtige Beschlüsse handelt, die auch später noch angegriffen werden können.
Ebenso empfehlenswert ist es, sich gegebenenfalls dazu beraten zu lassen, unter welchen Umständen andere Personen als der gewählte Verwalter Eigentümerversammlungen einberufen können; Dies auch vor dem Haftungsrisiko, dass bei Verletzung der entsprechenden Verfahrensvorschriften Gerichtsverfahren drohen, deren Kosten unter Umständen von demjenigen zu tragen sind, der zu Unrecht eine Eigentümerversammlung einberufen hat.
Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart