In einem richtungsweisenden Urteil vom 21. Juli 2023 (V ZR 90/22) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass bei der Veräußerung von Wohnungseigentum neue Regelungen gelten. Dies betrifft insbesondere die Zustimmung zur Veräußerung, die nun (entgegen z.B. einer früher veröffentlichen Entscheidung des Amtsgerichts Heidelberg – Beschluss vom 19.03.2021 – Aktenzeichen 45 C 2/21) nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden muss. Dies gilt auch, wenn die Vereinbarung vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 getroffen wurde.

Hintergrund der Entscheidung:

Die Klägerin, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), veräußerte ihr Teileigentum für 240.000 EUR. Nach der Gemeinschaftsordnung bedurfte dies der Zustimmung des Verwalters, die jedoch verweigert wurde. Die daraufhin gegen die Verwaltung erhobene Klage war sowohl vor dem Amtsgericht Hannover als auch vor dem Landgericht Lüneburg erfolglos. Der BGH betonte, dass nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Zustimmungsklagen stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Dies stellt eine signifikante Änderung gegenüber der früheren Rechtslage dar, bei der in der Regel der Verwalter als Ansprechpartner für solche Zustimmungen fungierte.

Bedeutung für die Praxis:

Diese Entscheidung hat weitreichende Implikationen für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung und -veräußerung. Wie bereits in unserem News Artikel vom November 2021 beschrieben (https://gassmann-seidel.de/die-zustimmung-des-verwalters-zur-veraeusserung-der-eigentumswohnung/), richtet sich nach der Reform der Anspruch auf Zustimmung richtigerweise nicht gegen die Verwaltung, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ist durch den BGH nun klargestellt.

Tipp:

Besser ist es natürlich, wenn es gar nicht zu einer Klage kommt, weil der Verwalter in transparenter und ausführlicher Form über den Erwerbsvorgang und den Erwerber informiert wird, sodass ein Streit über die Zustimmung schon im Vorfeld vermieden werden kann. Im Übrigen sieht gar nicht jede Teilungserklärung überhaupt die Einschränkung vor, dass die Veräußerung einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig wäre.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart