Die Entscheidung

Verweigert der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung, kann der Verkäufer die Zustimmung gerichtlich einklagen, sofern kein wichtiger Grund für eine Ablehnung des Käufers vorliegt. Falsch wäre es dagegen, die Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür in Anspruch zu nehmen. Die Klage muss sich gegen den Verwalter richten, wie das Amtsgericht Heidelberg in einer der ersten Entscheidungen
(Beschluss vom 19.03.2021 – Aktenzeichen 45 C 2/21) zum neuen Wohnungseigentumsrecht (Geltung ab dem 01.12.2020) bestimmt.

Bedeutung für die Praxis

Nach wie vor existieren zahlreiche Teilungserklärungen, die den Verkauf von Eigentumswohnungen von einer Zustimmung des Verwalters abhängig machen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist, die Gemeinschaft vor unliebsamen, vor allen Dingen aber finanziell fragwürdigen neuen Mitgliedern zu schützen.

Fraglich ist seit der Reform jedoch, ob sich eine Klage auf Zustimmung gegen den Verwalter selbst richten muss oder gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vor dem Hintergrund, dass in zahlreichen weiteren Zusammenhängen Direktansprüche von Eigentümern gegen den Verwalter
(als bloßes Organ der Gemeinschaft) nicht mehr anerkannt sind (etwa auf Einberufung einer Eigentümerversammlung oder auf Erstellung einer Jahresabrechnung), wäre zu erwarten gewesen, dass auch der Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den Verwalter zu richten wäre. Dies sieht das Amtsgericht Heidelberg aber anders.

Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Rechtsprechung behaupten kann. Es ist gut möglich, dass andere Gerichte diese Rechtsprechung nicht übernehmen werden, da sie dem neuen System des Wohnungseigentumsrechts widerspricht. Der Gesetzgeber hat Wert darauf gelegt, das Wohnungseigentumsrecht dem anzunähern. Im Gesellschaftsrecht sind aber Direktansprüche gegen Organe von Gesellschaften nur in Ausnahmefällen anerkannt. Bei Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Gesellschaft sind die Klagen in der Regel gegen die Gesellschaft zu richten. Übertragen auf das Wohnungseigentumsrecht bedeutet dies, dass nicht der Verwalter passivlegitimiert ist, sondern in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Tipp

Die Rechtsprechung zum neuen Wohnungseigentumsrecht ist im Fluss. Es bleibt abzuwarten, ob auch andere Gerichte die Meinung des Amtsgerichts Heidelberg übernehmen oder sich davon absetzen.

Aktuell dürfte der sicherste Weg aber sein, die Rechtsprechung des Amtsgerichts Heidelberg zu beachten und im Zweifel den Verwalter auf Zustimmung zu verklagen.

Besser ist es natürlich, wenn es gar nicht zu einer Klage kommt, weil der Verwalter in transparenter und ausführlicher Form über den Erwerbsvorgang und den Erwerber informiert wird, sodass ein Streit über die Zustimmung schon im Vorfeld vermieden werden kann.

Im Übrigen sieht gar nicht jede Teilungserklärung überhaupt die Einschränkung vor, dass die Veräußerung einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig wäre. Des Weiteren gibt es auch Teilungserklärungen, die nicht die Zustimmung des Verwalters vorsehen, sondern die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Hier stellt sich dann die gleiche Frage, nämlich ob bei verwehrter Zustimmung die „übrigen Eigentümer“ oder die Gemeinschaft in Anspruch zu nehmen sind.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart