Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 05.07.2024 (Aktenzeichen V ZR 34/24) zur vertraglichen Haftung des Verwalters für Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag gegenüber den Wohnungseigentümern geäußert und diese abgelehnt.

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestünden solche Ansprüche nicht mehr. Seit der Reform könnten sich Eigentümer wegen möglicher Pflichtverletzungen des Verwalters nicht mehr direkt an diesen wenden, sondern nur noch an die Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter abgeschlossenen Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer. Nur die Gemeinschaft kann Pflichtverletzungen des Verwalters ahnden.

Damit stellt der BGH eine weitere wichtige Weiche im Verhältnis der Eigentümer zur Eigentümergemeinschaft und zum Verwalter.

Hintergrund:
Nach einem Wasserschaden hatte die Gebäudeversicherung eine Zeitwertentschädigung für die betroffene Wohnung an die Gemeinschaft überwiesen. Der Kläger hatte den Verwalter zunächst vergeblich aufgefordert, diese Versicherungszahlung an ihn weiterzuleiten. Die Auszahlung erfolgte erst, nachdem er erneut zur Zahlung aufgefordert hatte, mit anwaltlicher Vertretung. Dabei waren ihm Rechtsanwaltskosten entstanden, die er als Schadensersatz geltend machte.

Zur Begründung seines Anspruchs hatte er sich darauf berufen, dass die verspätete Auszahlung Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter begründet hätten, weil dies eine Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag gewesen sei.

Dem widerspricht der BGH.

Der BGH führt dazu aus, dass Vertragsparteien des Verwaltervertrags nur die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalter seien. Deshalb könnte nur die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen den Verwalter aus Pflichtverletzungen aus diesem Vertrag geltend machen. Wohnungseigentümer könnten sich dagegen nicht gegen den Verwalter wenden. Diese müssten sich für eventuelle Schadensersatzansprüche an die Gemeinschaft halten.

Praxishinweis:
Der Fall zeigt, wie wichtig es ist, die jeweiligen Beteiligten und deren Rechte und Pflichten auseinanderzuhalten. Seit der Reform 2020 hat der Gesetzgeber die zentrale Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft gestärkt. Dieses System muss unbedingt beachtet werden, wenn Ansprüche der Beteiligten untereinander geprüft werden.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann und Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart