Die Entscheidung

Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diese von einem anderen Verwalter erstellen lassen und die Kosten hierfür als Schadensersatz geltend machen. Die Gemeinschaft kann von dem untätigen Verwalter auch einen Vorschuss für die Neuerstellung der Jahresabrechnung verlangen.

Dies hat der Bundesgerichtshof zuletzt entschieden

BGH, Urteil vom 26.02.2021, Aktenzeichen V ZR 290/19

Er stellte daher in Abgrenzung zu früherer Rechtsprechung klar, dass es sich bei der Jahresabrechnung um ein (reines) Zahlenwerk handeln kann, das auch von einem Dritten erstellt werden könnte (sogenannte vertretbare Handlung im Sinne des § 887 ZPO). 2016 hatte der BGH noch geurteilt, dass die Erstellung der Jahresabrechnung grundsätzlich nur durch den Verwalter selbst erfolgen könnte – zumindest für die Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hatte (sogenannte unvertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO).

Bedeutung für die Praxis

Es passiert immer wieder, dass der Verwalter aus seinem Amt scheidet, ohne sämtliche Abrechnungen für den Zeitraum seiner Amtszeit (ordnungsgemäß) erstellt zu haben.

Dass der Verwalter zur jährlichen Erstellung einer Jahresabrechnung verpflichtet ist, ist nichts Neues. Umstritten war jedoch, welche Natur diese Verpflichtung hatte und wer für welchen Zeitraum verpflichtet war, die Abrechnung zu erstellen.

Seit der WEG-Reform (12/2020) hat der Gesetzgeber klargestellt, dass es keine nachwirkenden Pflichten des Verwalters gibt. Der ausgeschiedene Verwalter ist damit grundsätzlich nicht verpflichtet, Abrechnungen persönlich nachzuholen.

Das bedeutet aber nicht, dass die Untätigkeit bei der Erstellung fälliger Abrechnungen durch den (Vor-)Verwalter keine Konsequenzen hätte. Wie der BGH jetzt klargestellt hat, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den untätigen Verwalter auf Schadensersatz und/oder Vorschuss in Anspruch nehmen, soweit Kosten dafür entstehen, dass der neue Verwalter die Abrechnung für den alten Verwalter nachholt.

Zu unterscheiden ist die Erstellung der Jahresabrechnung zum Anspruch auf Rechnungslegung. Neben der Erstellung der Jahresabrechnung kann die Gemeinschaft den Vor-Verwalter auch auf Rechenschaft in Form der Rechnungslegung in Anspruch nehmen. Bei diesem Anspruch handelt sich nach wie vor um eine unvertretbare Handlung, die der Vor-Verwalter selbst vornehmen muss und die nicht durch seinen Nachfolger nachgeholt werden kann.

Tipp

Voraussetzung für die oben genannten Ansprüche ist ein Verzug des früheren Verwalters. Dementsprechend muss geprüft werden, zu welchen Abrechnungen dieser verpflichtet war. Danach sollte dieser aufgefordert werden, die Abrechnungen nachzuholen, mit Fristsetzung.

Verwalter, die ein Objekt neu übernehmen, sollten darauf achten, eine Sondervergütung dafür zu vereinbaren, Abrechnungen nachzuholen, die eigentlich nicht in ihr Aufgabengebiet fallen, weil sie frühere Abrechnungsjahre betreffen.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart