BGH, Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/19

Worum ging es?
In dieser Entscheidung beschäftigte sich der BGH erneut mit der Frage, ob eine Mietsache einen Mangel aufweist, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der zwischen den Parteien vereinbarten Fläche negativ abweicht und ob ein Mieter infolgedessen berechtigt sein kann, die Miete zu mindern.

Wie entscheidet der BGH?
Bereits in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2004 (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03) hat der BGH entschieden, dass eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von der tatsächlichen Wohnfläche einen Mangel der Mietsache darstellen kann. Wird durch einen Mangel die Mietsache in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt, kann dies einen Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigen.

Bei einer Abweichung von mehr als 10 % wird die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vermutet. Dies bedeutet, dass von einem Mieter nicht gesondert dargelegt werden muss, dass infolge der Flächendifferenz der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung konkret beeinträchtigt wird.

Was aber gilt, wenn die Flächenabweichung weniger als 10% beträgt? Hierauf gibt der BGH in dieser Entscheidung eine Antwort:

Bei einer Abweichung von weniger als 10 % kann es sich gleichermaßen um einen Mangel der Mietsache handeln. Eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung wird jedoch in diesem Fall nicht vermutet. Vielmehr muss der Mieter konkret vortragen und beweisen, dass auch diese geringfügige Flächendifferenz den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt. Gelingt ihm dies, kann eine Minderung der Miete in Höhe der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt sein.

Auswirkungen auf die Praxis
Ein Blick in den Mietvertrag und die Überprüfung der Wohnfläche kann sich also sowohl für Mieter als auch Vermieter lohnen. Wird festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht, kann dies zur Minderung der zukünftigen Miete führen. Vermieter müssen unter Umständen auch mit erheblichen Rückforderungsansprüchen der Mieter rechnen. Mit eigenmächtigen Mietminderungen sollten Mieter jedoch grundsätzlich vorsichtig sein. Hier kann schnell ein kündigungsrelevanter Mietrückstand auflaufen. Ob ein Mieter tatsächlich zur Minderung berechtigt ist, sollte demnach in jedem Fall zunächst anwaltlich überprüft werden.

Jasmin Bäumle
Rechtsanwältin
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart