Das Oberlandesgericht Brandenburg (Beschluss vom 07.01.2025, 5 W 116/24) hat vor kurzem über die seit jeher umstrittene Frage geurteilt, unter welchen Voraussetzungen ein Alleinerbe auch ohne Erbschein allein aufgrund einer ihm noch zu Lebzeiten des Erblassers von diesem erteilten transmortalen Generalvollmacht über Nachlassgrundstücke verfügen kann.

Der Eigentümer eines Grundstücks war verstorben und hatte seine Ehefrau zur Alleinerbin eingesetzt. Er hatte ihr noch zu Lebzeiten eine notariell beurkundete Generalvollmacht erteilt, die auch über den Tod hinaus gelten sollte und wollte die Ehefrau explizit auch zur Veräußerung von Grundstücken berechtigte. Mit dieser Vollmacht verkaufte die Ehefrau wenige Monate nach dem Tod ihres Mannes das Grundstück. Im Kaufvertrag handelte sie dabei explizit als seine Bevollmächtigte. Der beurkundende Notar beantragte unter Vorlage seiner Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers. Das Grundbuchamt, das zwischenzeitlich vom Tod des Erblassers erfahren hatte, lehnte diese Eintragung ab. Gegen die Ablehnung ging die Ehefrau in die Beschwerde, welcher allerdings vom Grundbuchamt nicht abgeholfen wurde. So gelangte die Angelegenheit schließlich vor das Oberlandesgericht.

Dieser hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf.

In seiner Entscheidung machte es auf zwei Punkte aufmerksam:

Zwar sei auch weiterhin streitig, unter welchen Voraussetzungen ein Grundstück nach dem Tod seines Eigentümers ggf. auch ohne Erbschein mittels einer transmortalen Vollmacht übertragen werden könne. Werde im Kaufvertrag allerdings unter Berufung auf diese Vollmacht und nur aus ihr gehandelt, wie das in dem seiner Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt auch der Fall war, könne ein Nachlassgrundstück auch so übertragen werden.

Dass das Grundbuchamt inzwischen seinerseits Kenntnis vom Tod des vormaligen Grundstückseigentümers erlangt habe, sei irrelevant. Das Oberlandesgericht begründete dies damit, dass die Eintragungsbewilligung für die im Kaufvertrag vereinbarte Auflassungsvormerkung bereits mit Abgabe dieser Erklärung im Kaufvertrag gegenüber dem Käufer wirksam werde. Den Rechtsschein, welchen die transmortale Vollmacht im Moment der Abgabe dieser Erklärung erzeuge, könne eine spätere Kenntnis des Grundbuchamts vom Tod des Grundstückseigentümers nicht mehr beseitigen.

Auswirkungen auf die Praxis:

Den Ausführungen des Oberlandesgerichts Brandenburg ist zuzustimmen.

Für zukünftige Erben von Grundstückseigentümern hat die Entscheidung gleich mehrfach praktische Bedeutung:

Sollen die Kosten eines Erbscheins erspart werden, sollten diese zukünftigen Erben mit den Grundstückseigentümern im Vorfeld sprechen, ob diese ihnen nicht noch zu ihren Lebzeiten eine entsprechende transmortale – mindestens notariell beglaubigte – Generalvollmacht erteilen.

Existiert eine solche Vollmacht im Erbfall dann, sollte der Erbe beim Grundstücksverkauf explizit nur aus ihr heraus – somit als Bevollmächtigter – handeln. Keinesfalls sollte der Grundstücksverkauf aus seiner Stellung als Erbe heraus vorgenommen werden, weder ausschließlich noch zusätzlich.

Verweigert ein Grundbuchamt sodann die Eintragung mit dem Argument, dass es Kenntnis vom Tod des Grundstückseigentümers erlangt hat, könnte ihm die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg zur Kenntnis und es so zum Einlenken gebracht werden. Tatsächlich erheben Grundbuchämter nämlich nicht selten genau jenen Einwand, dass ihre eigene Kenntnis vom zwischenzeitlichen Tod des Grundstückseigentümers den Vollzug des Kaufvertrages hindere.

Tipp:

Die Erlangung eines Erbscheins nach Eintritt des Erbfalls verursacht nicht selten hohe Kosten. Die meisten Erblasser versterben immer noch ohne Testament oder mit nur einem privatschriftlichen Testament, sodass ihre Erben zum Nachweis der Rechtsnachfolge in aller Regel auch einen solchen Erbschein benötigen. Eine intelligent gestaltete transmortale Generalvollmacht kann das vermeiden helfen und ist nicht selten auch sehr viel günstiger als ein Erbschein.

Fachanwälte für Erbrecht sind die geeigneten Ansprechpartner, dieses Thema maßgeschneidert zu beraten. Rechtssuchende wenden sich am besten an sie.

Michael Petermann
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht
Gassmann & Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart