Wenn ein Vermieter wegen angeblichen Eigenbedarfs kündigt, tatsächlich aber etwas anderes im Sinn hat, kann das teuer werden. Das Landgericht (LG) Berlin II entschied, dass betroffene Mieter nicht nur Anspruch auf Schadensersatz haben – sondern sogar auf den Gewinn, den der Vermieter durch eine höhere Neuvermietung erzielt (Urt. v. 28.02.2024, Az. 66 S 178/22).

Der Fall:

Ein Vermieter kündigte 2015 wegen Eigenbedarfs: Seine Tochter sollte in die Wohnung ziehen. Der Mieter zog daraufhin Ende 2018 aus. Doch die Tochter zog nie ein, die Wohnung blieb leer. Als der Mieter die Wiedereinräumung des (Miet-)Besitz verlangte, erklärte der Vermieter, die Tochter wolle nach wie vor einziehen – vermietete die Wohnung aber im November 2021 an neue Mieter weiter.
Das Amtsgericht (AG) Kreuzberg verlangte zunächst die Vorlage des neuen Mietvertrages, insbesondere der Miethöhe. Der Vermieter schwärzte jedoch die Zahlen. Der Mieter klagte daraufhin auf Auskunft, scheiterte aber vor dem AG. Begründung: Die neue Miethöhe sei für seine Ansprüche irrelevant.
Entscheidung des LG Berlin II:
Das sah die Berufungsinstanz anders. Nach § 242 BGB (Treu und Glauben) habe der Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die neue Miethöhe. Diese sei entscheidend, weil der Mieter nicht nur Umzugskosten ersetzt verlangen könne, sondern auch Ansprüche nach § 285 BGB (sog. „stellvertretendes Commodum“) habe.
Das Gericht argumentierte:
• Der Eigenbedarf war nur vorgetäuscht, ein Kündigungsgrund lag also nicht vor.
• Damit hätte der Mieter Anspruch auf erneuten Besitz der Wohnung gehabt.
• Durch die Neuvermietung trat Unmöglichkeit ein (§ 275 BGB).
• Anstelle des Besitzes könne der Mieter nun das „Surrogat“ verlangen – konkret den Gewinn, den der Vermieter durch die neue, höhere Miete erzielt.

Bedeutung für die Praxis:

Die Entscheidung ist die Erste ihrer Art. Sollte sich die Rechtsaufassung des LG Berlin II jedoch durchsetzen, könnte diese wegweisend für die Praxis sein. Bislang standen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf vor allem Schadensersatzforderungen im Mittelpunkt. Mit der nun anerkannten Möglichkeit, zusätzlich die unrechtmäßig erzielten Gewinne herauszuverlangen, stärkt das Gericht die Rechte von Mietern deutlich. Es bleibt jedoch abzuwarten, inwieweit sich dies auf die komplizierte Schadensberechnung in der Praxis auswirkt. Das LG Berlin ließ offen, wie weitreichend und konkret die Ansprüche aus § 285 BGB in solchen Fällen tatsächlich sind, insbesondere inwiefern sich Schadensersatz und das stellvertretende Commodum im Verhältnis zueinander verhalten. Hier kommt in Betracht, dass sich der Mieter die “abgeschöpfte Mehrmiete” von seinen Schadensersatzansprüchen in Abzug bringen lassen muss oder sich gar zwischen den verschiedenen in Betracht kommenden Ansprüchen entschieden werden muss.

Tobias Hilt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart