Die Entscheidung

Beschlüsse von Eigentümerversammlungen, zu denen ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind grundsätzlich nicht nichtig.

Dies hat einmal mehr das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt. Mit Beschluss vom vom 15.04.2021 (Az. 2-13 S 87/20) stellt das Landgericht klar, dass derartig gefasste Beschlüsse allenfalls anfechtbar sind. Dies entspricht auch der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur. Das Landgericht führt dazu aus, dass eine Versammlung, die durch einen nicht ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen wird, an einem Ladungsmangel leidet, weil gegen die Zuständigkeitsregelungen des § 24 WEG verstoßen worden sei. Nicht jeder Eigentümer darf willkürlich zu Eigentümerversammlungen laden. Wird von den Zuständigkeitsregelungen zur Einberufung abgewichen, führt dies aber nicht zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse.

Bedeutung für die Praxis

Das bedeutet, dass diese Beschlüsse innerhalb der maßgeblichen Klagefrist (ein Monat ab Beschlussfassung gem. § 45 WEG) angefochten werden müssen, damit eine gerichtliche Überprüfung stattfindet. Andernfalls werden die Beschlüsse bestandskräftig. Eigentümer können dann nicht mehr dagegen vorgehen.

Die Unterscheidung, ob ein Beschluss nichtig oder lediglich anfechtbar ist, hat in der Praxis deshalb große Bedeutung. Nichtige Beschlüsse können auch Monate und Jahre nach Beschlussfassung noch gerichtlich überprüft werden, etwa durch eine Feststellungsklage. Inhaltlich ist es außerdem so, dass nichtige Beschlüsse keine rechtlichen Wirkungen entfalten.

Lediglich anfechtbare Beschlüsse müssen dagegen innerhalb der maßgeblichen Anfechtungsfrist angefochten werden. Hier müssen Eigentümer, die solche Beschlüsse nicht hinnehmen wollen, also schnell aktiv werden. Die viel wichtigere Wirkung lediglich anfechtbare Beschlüsse liegt aber darin, dass diese gültig bleiben, bis sie sie durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden sind (§ 23 Abs.4 WEG). Die Eigentümer sind also bis dahin an diese Beschlüsse gebunden. Der Verwalter muss derartige Beschlüsse ausführen.

Tipp

Die Entscheidung ist zwar noch zur alten WEG Recht ergangen. Durch die WEG Reform zum 01.12.2020 ändert sich an der Rechtslage jedoch nichts. Die bereits früher geltenden Grundsätze gelten nach wie vor. Eigentümer sollten im Zweifelsfall zeitnahe nach einer Eigentümerversammlung prüfen lassen, ob die kurzen Fristen für die Anfechtungsklage laufen.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Stuttgart