Die Entscheidung:

Der BGH äußerte sich erstmalig zur Pflicht der Mietzahlung einer gewerblich genutzten Immobilie, während eines sogenannten „Lockdowns“ in Zeiten von Corona.

Wegen einer angeordneten Betriebsschließung musste ein Geschäft für zwei Monate schließen. Der Mieter des Geschäfts zahlte daraufhin für diesen Zeitraum die Miete nicht. Der Vermieter erhob Klage auf Zahlung der Miete in voller Höhe.

Das Ergebnis des BGHs: Eine pauschale Kürzung der Miete durch einen Mieter ist nicht zulässig.

Insbesondere ist die Betriebsschließung kein Mangel an der Mietsache, weshalb die Miete nicht automatisch gemindert werden kann.

Vielmehr muss stets im Einzelfall entschieden werden, ob es dem Mieter zumutbar ist, weiterhin die volle Miete zu zahlen.

Bedeutung für die Praxis:

Eine automatische Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung wird ausgeschlossen. Vielmehr muss eine umfassende Abwägung der Umstände im Einzelfall durchgeführt werden, um festzustellen, ob und in welcher Höhe eine Anpassung möglich ist.

Dazu hat der BGH einige Faktoren festgestellt, die bei der Abwägung eine Rolle spielen.

In erster Linie ist dies der Umsatzrückgang des Mieters während der Schließung. Auch zu berücksichtigen sind Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder aber ergreifen hätte können, um drohende Verluste zu verhindern. Hierzu zählt zum Beispiel die Beantragung von staatlichen Hilfen.

Auch finanzielle Vorteile, wie Leistungen von Versicherungen oder staatliche Hilfen sind zu beachten. Dies gilt nicht, wenn diese nur als Darlehen ausgezahlt wurden, da diese letztlich zurückgezahlt werden müssen.

Ebenfalls zu beachten sind auch die Interessen des Vermieters und dessen konkrete wirtschaftliche Situation.

Tipp:

Wenn Mieter eine Anpassung der Miete anstreben, müssen sie beweisen, dass eine solche wegen der konkreten Umstände angemessen ist.

Es sind sodann die Vor- und Nachteile sorgfältig herauszuarbeiten. Umsatzeinbußen müssen offengelegt werden. Eine etwaige Beantragung von beispielsweise staatlicher Unterstützung ist nachzuweisen. Erhaltene Unterstützungsmaßnahmen müssen ebenso vorgetragen werden.

Diese Problematik rund um eine mögliche Anpassung sollte auch bei zukünftigen Mietverträgen im Auge behalten werden. So könnten bereits bei der Gestaltung des Vertrages etwaige corona-bedingte Auswirkungen auf das Mietverhältnis geregelt werden.

Jasmin Bäumle
Rechtsanwältin
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart